部分履約原則

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《1882年財產轉讓法》**第53A條**旨在透過允許預期受讓人在轉讓人未按法律規定完成不完整的轉讓文書的情況下，保留對該財產的佔有權來保護預期受讓人，前提是受讓人對此沒有過錯。

部分履約原則

部分履約原則由1929年的修正法案增設於第53A條。與英國不同，該原則不僅產生衡平法上的權利，而且也確立了法定權利。然而，與英國衡平法相比，這項權利受到兩種限制。

**首先，**它規定合同必須以書面形式訂立，並且只能作為抗辯理由。

**其次，**最高法院指出，第53A條提供的保護只適用於轉讓人。它禁止轉讓人干涉根據協議已取得佔有的預期受讓人的佔有。

同樣，部分履約原則，也稱為“部分履約衡平法”，如果某人基於買賣合同取得不動產的佔有，並且已經履行或願意履行其合同義務，則即使該買賣未經註冊且所有權尚未轉移給他，他也不得被驅逐出該財產。該原則基於衡平法重事實而非形式的原則。

部分履約原則的基本要素

部分履約原則的基本要素包括：

• 關於房地產轉讓的書面協議；

• 需要對價；

• 協議應以合理的確定性表明交換的條款。

• 受讓人應根據該協議取得佔有，或者如果其在當時已經佔有該財產，則應繼續佔有；

• 受讓人必須採取某些行為來促進協議的履行；並且

• 受讓人必須已經履行或願意履行其協議中的部分。

部分履約原則——何時適用？

在瓦桑蒂訴維努戈帕爾案中，最高法院強調，部分履約原則的適用必須遵循以下條件：

• 必須存在一份由轉讓人或其代表適當擬定和簽署的協議，約定以對價轉讓任何不動產，並且可以從該協議中以合理的確定性確定建立交換所需的條款。

• 受讓人必須已經取得該財產或其任何部分的佔有，或者如果已經佔有，則必須在部分履行協議的過程中繼續佔有，並且必須已經為推進協議履行了一些行為。

• 受讓人很可能已經履行或準備履行其協議中的部分。

• 該原則對任何不知情的後續受讓人的對價權利沒有影響。

第53A條的例外情況

本條規定了一個例外，即本條規定的規則不適用於或不影響不知情於該合同或其部分履行的後續有償受讓人的權利。即便如此，如果無償受讓人（未收到任何對價者）或有償受讓人知情於該合同或其部分履行，則該原則仍可對其適用。

英國法和印度法部分履約原則的區別

印度從英國法借鑑了部分履約原則，儘管由於以下差異而進行了一些修改：

• 根據英國法，“部分履約”的救濟措施即使在合同為口頭合同的情況下也可適用；在印度，合同必須以書面形式訂立。

• 在英國法中，該原則的適用範圍比印度法更廣。這是因為在英國法中，它既是訴權也是抗辯理由，但在印度法中，它僅僅是抗辯理由。

• 根據英國法，任何促進合同履行的行為都足以使用該救濟措施；然而，根據印度法，則要求受讓人佔有該資產或其任何部分。

結論

部分履約原則是一種衡平法原則，用於防止欺詐。欺詐是指未進行註冊的轉讓人不利用善意履行其部分義務的受讓人的情況。該原則基於衡平法重意圖而非形式的理念。意圖是指即使形式（即協議）未經註冊，當事人也打算履行協議。

目前的原則是一種受讓人用來保護其利益的盾牌；它不能用作進攻性武器。這裡的抗辯並不意味著受讓人只能作為被告使用該保護；他也可以作為原告出庭。當合同的一部分已經履行並且受讓人願意完成合同的剩餘部分時，上述原則將適用。

總之，第53A條明確指出，如果轉讓契約未經註冊，如果買方已經履行了其部分義務，以至於只需透過註冊即可進行法律轉讓，則這不會對轉讓人不利。

常見問題 (FAQs)

問1：誰可以使用部分履約原則？

答：根據第53A條，被告可以將部分履約原則作為簡單的抗辯理由來保護其佔有。本條不能作為被告武器來證明其根據書面協議對該財產的主張或所有權。

問2：部分履約是一種衡平法原則嗎？

答：由於部分履約是一種衡平法原則，因此它包含不公平的因素。該原則的產生是由於對《欺詐法》及其後續法律的錯誤解釋。

問3：在適用部分履約原則之前必須滿足哪些條件？

答：部分履約原則是在《財產轉讓法》中的一項重要條款。根據法定規定，某人必須已訂立合同以對價轉讓不動產。該轉讓必須以書面形式進行，並由轉讓人或其代理人簽署。

問4：部分履約原則的例子是什麼？

答：一份合同約定將他的不動產轉讓給B，並在完成正式的買賣契約之前將該財產的所有權給予B。如果A後來拒絕執行正式的買賣檔案並對B提起驅逐訴訟，則該合同被視為已部分履行。