房地產行業專案管理

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自專案管理被發現以來，它已被應用於許多不同的行業，甚至包括高科技和製造業。這種方法最初起源於建築行業，最初用於控制進度、成本和規範。

管理大型專案可能具有挑戰性，但這完全取決於規劃。成功的專案管理在於能夠將每個元件與其他元件連線起來，以及它們如何組合在一起。與任何其他領域不同，任何房地產專案都包含許多不同的元件。

你如何理解房地產專案管理？

專案管理蓬勃發展，專案經理被許多不同行業僱用。專案管理協會 (PMI) （負責認證專案經理）將專案定義為具有獨特規則的臨時性工作，需要僱用臨時團隊並在規定的時間內完成一系列任務。專案經理是一個確保專案所有不同方面順利進行，並確保所有必要的工作階段有效並在適當的預算內完成的人。有時，一個人可能沒有獲得“專案經理”的稱號，而是負責在某人的管轄範圍內管理專案，或負責組織或行業內特定工作的部分。

成本估算

雖然有各種方法可以估算房地產專案的成本，但工程量清單的單位成本是最好的。估算這一點最簡單的方法是將專案分解成任務，併為每個任務分配成本。

在定義任務並評估資源後，下一步是計算每個任務的單位成本。然後，透過將每個任務產生的成本相加來確定總成本。與任何資源相關的各種型別的成本可以是工時、材料、人工和費用（管理費用）。一個例子是房地產專案的建築成本。這包括設計成本、投標價格、審批和控制成本。

在設計房地產專案時，有三個級別的設計。初步設計計劃為總體設計和詳細設計小時數提供大綱。然而，所有這三個都是建築專案的重要組成部分，因為它們指示了在施工過程中需要進行哪些更改。仔細考慮細節和規範後，您可以建立一個詳細的工作範圍。一旦建立了這個範圍，就可以很容易地估算成本。

在繪製建築專案的基本成本時，還必須考慮到涉及的聯合成本。例如，計算成本細分的分配係數以提供準確的估計。

在衡量建築專案的成本時，還必須考慮專案的長度。請記住，完成專案可能需要 3-4 年的時間。為了考慮通貨膨脹，您應該計算和彙總物價指數。但是，無論如何，請記住檢視歷史資料，以便衡量然後確定現金流。這將幫助您瞭解一段時間內將花費多少錢——這在進行成本估算時非常重要。

商業房地產的智慧專案管理

房地產交易和建築專案需要許多步驟、大量資金以及多位利益相關者的投入。想想買房子：您獲得貸款、瞭解可供選擇的房產、選擇並競標房產、檢查房產併購買保險。對於商業房地產，流程類似，但規模要大得多。

開發商在完成購買的房產之前必須做很多工作，包括進行研究和獲得融資，與工程專家協調專案事宜（例如房產的場地設計或停車場排水），並向市或縣規劃委員會提交申請，等等。所有這些規劃對於管理任何成功的房地產專案都至關重要。

為什麼它很重要？

管理房地產專案並非易事。大型專案通常成本高昂，需要許多不同的利益相關者進行協調。這使得公司需要研究開發管理自身房地產專案或他們碰巧承擔的任何其他大型建築物的系統非常重要。這些系統可以包含以下內容

預算管理

作為專案經理，您有許多職責。您需要管理多家承包商，注意由於變更訂單導致的成本增加，並關注供應商和融資的材料和預算。遵循這幾十個協議，以確保專案保持在預算之內或低於預算。

時間管理

專案經理的職責很多，他們也必須跟蹤時間。多等幾分鐘訂購物資、承包商之間缺乏協調或忘記申請需要數週時間的許可證可能會延緩專案進度。結果，這可能會增加客戶的成本——即使是與專案沒有直接關係的額外費用。例如，如果公司的新的辦公總部沒有按時準備好，這可能意味著被迫延長其當前總部的租期，直到新總部完工。

風險管理

專案總是有某種程度的風險。專案經理的工作是透過只聘用合格的專業人員和獲得足夠的專案保險來降低這種風險。他們還將設計和管理合同，以明確每個人的責任。從長遠來看，這將為您節省資金並保護您。

溝通問題

大型複雜的專案可能需要公眾評論期、社群阻力或社群通知要求以及公眾宣傳。此外，如果專案有任何合作，請解釋您的“故事”，以確保當地領導人在您開工前批准您的分割槽和許可。如果為您做出了任何例外——例如分割槽例外——建議這樣做，這將有助於確保專案按計劃繼續進行，而施工過程中不會出現任何問題。

它與投資組合管理有何不同？

專案是對未來完成一組任務的臨時承諾。它們可以完成一次，或者可能需要在較長的時間段內完成。運營是企業內部永無止境的專案。一家公司需要專案經理來完成新辦公樓的建設，但一旦建築物投入使用，運營就會進行。例如，維修建築物的電梯和 HVAC 系統、管理清潔人員或園林綠化專業人員以及修復小問題等任務都屬於運營的範疇。

投資組合管理實踐可能難以維持，因為它們涉及持續運營和管理多種資產。例如，如果您是公寓大樓的經理，您可能需要調整租金價格以保持入住率在範圍內，或者評估是否值得改善目標郵政編碼中的某些公寓。這是將投資組合管理與績效最佳化協調起來的一個更具體的例子。

為什麼公司需要房地產專案管理？

有數百家諮詢公司專注於全球房地產專案。他們在主要城市設有員工，瞭解當地的具體要求，因此他們通常會從大型公司那裡獲得業務。這些公司可以為您的專案分配專案經理，組建專家團隊，並管理專案，直到結果與您的願景一致。

作為一家公司，您可能正在考慮聘請外部專案經理。但是，您應該記住以下四點

• 公司可以透過保持組織性和為專案制定時間表來開展專案管理。這將幫助您保持正軌，並讓您看到您偏離計劃的地方，以便儘早發現問題。

• 貴公司的人員規模是多少？

• 過去，公司是否處理過任何新建、改建或大規模升級？

• 您的部分客戶是誰？您如何處理與客戶的關係？

專案管理：型別

與任何行業一樣，專案只是一系列具有開始和結束的任務。這可以是許多不同的東西，包括 −

• 專案管理收購 − 作為專案經理，購買商業地產用於開發意味著遵循精心制定的流程。這可能包括場地識別和評估、研究必要的區域劃分或權利、組織融資或確保融資層級、完成購買流程以及與公眾和媒體進行協調。

• 新建和開發 − 當場地被收購後，開發商將圍繞專案建立一個商業計劃，以便快速完成，以便它能夠快速投入使用並開始產生收入。

• 現有的公司關係 − 例如，當一家企業擁有一個多地點的網路，例如在許多城市擁有商店或加油站的零售商時，他們通常需要開展一系列不同的專案。對於普通的多地點專案，它可能涉及進行環境升級並獲得 LEED 認證。它可能還包括推出新的品牌——也許是在收購之後——這可能意味著更新他們的商店標牌以及重新設計他們在數十個地點的室內空間。其他常見專案包括將舊空間轉換為特定於辦公室的功能，例如隔音或對其 HVAC 系統進行更改。

• 商業專案 - 包括醫療機構、醫院、工廠、資料中心、配送中心和高靈敏度通訊設施等行業。這些專案通常需要專業技能，例如能夠滿足技術要求的承包商或擁有城市規劃經驗的分包商的技能。例如，一個需要運輸和接收大型部件並監督配送的工廠，需要特殊的通道道路或高速公路上的額外轉彎車道才能確保工作順利進行。

結論

專案經理必須仔細定義他們的專案。專案規劃是關鍵，對於收購專案而言，瞭解盡職調查過程需要多長時間非常重要。這將決定專案時間表中任務可以推遲多久。根據這一點，經理可以調整專案所需的團隊招聘規模或範圍、進度安排、預算以及設計和工程。